È possibile vendere una casa affittata?

La risposta è sì, vendere una casa affittata è anzi una pratica piuttosto comune.

È proprio il Codice Civile a chiarire che è sempre possibile per il proprietario vendere un immobile con un inquilino, anche se costui non ha intenzione di lasciare la casa prima della scadenza. Tuttavia, è necessario chiarire fin da subito che è importante tutelare anche il conduttore (l’inquilino dell’immobile) e che la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.

Chiariamo questo argomento più nello specifico.

Come vendere una casa affittata

La prima cosa da fare quando si vuole vendere un appartamento affittato è controllare il contratto di locazione per verificare la presenza o meno di clausole speciali, scadenza e i termini di rinnovo.

Ci sono principalmente due casi.

Vendita all’affittuario

È sempre consigliato, una volta presa questa decisione, parlare con l’inquilino sia per trovare un accordo, sia per verificare se sia interessato ad acquistare l’immobile. Il locatario ha l’obbligo, infatti, di comunicare la decisione di vendere tramite una lettera in cui dovranno essere specificati:

• Il prezzo e le condizioni di vendita
• Il tipo di immobile che ha deciso di vendere
• L’invito ad esercitare o no il diritto di prelazione

 

Quando si vuole vendere una casa affittata è importante tenere sempre presente il diritto di prelazione. Ciò dà all’inquilino la preferenza, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti per l’acquisto dell’immobile.

l diritto di prelazione sull’immobile locato spetta quando:

• L’inquilino non ha altri immobili di proprietà ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione
• Il proprietario intende vendere a terzi l’immobile alla prima scadenza del contratto

Mentre il diritto di prelazione non può essere esercitato:

• quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o in caso di coeredità
• per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (come ad esempio in caso di donazione)
• in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale
• per i trasferimenti a titolo gratuito

Vendita a terzi

Nel caso in cui l’inquilino non abbia intenzione di acquistare l’immobile, generalmente, gli si concede un certo lasso di tempo (solitamente 6 – 7 mesi) per organizzarsi e trovare una nuova abitazione.

È sempre consigliabile cercare di mantenere dei buoni rapporti per facilitare le operazioni cercando, nel possibile, di venire incontro anche alle esigenze del conduttore. Assistendo diversi casi di questo genere abbiamo maturato l’esperienza e le conoscenze necessarie per poter gestire questa casistica nel migliore dei modi.

Nel caso in cui ci si voglia rivolgere a terzi per la vendita di una casa affittata, la soluzione più semplice è quella di focalizzarsi su chi è interessato a comprare con scopo di investimento, cioè per mettere a sua volta in locazione l’immobile.

Comprare una casa già occupata significherebbe disporre già di una rendita sicura, senza doversi attivare per mettere in affitto l’immobile.

La seconda opzione è quella di aspettare l’approssimarsi della scadenza del contratto e in tal caso si possono prendere in considerazione due dinamiche differenti: avvicinarsi alla scadenza del contratto 4+4 o 3+3 oppure a quella definitiva.

Quali sono le differenze?

Se il proprietario vuole vendere una casa affittata verso la scadenza finale dovrà comunicarlo al conduttore almeno 6 mesi prima, ma nel primo caso l’inquilino potrà esercitare il diritto di prelazione, nel secondo no.

Altrimenti, come terza opzione, è possibile cercare di trovare un accordo con l’inquilino per risolvere anticipatamente il contratto di affitto.

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